Durch Zwangsversteigerung von Immobilien Schnäppchen schlagen

Der Wunsch nach einem Eigenheim begleitet fast jeden und viele erfüllen sich den Wunsch irgendwann in ihrem Leben. Natürlich suchen die Meisten die Gelegenheit günstig an das gewünschte Objekt zu kommen. Um hierbei Glück zu haben kann das Leid eines anderen helfen. Ehescheidungen, Arbeitslosigkeit, Erkrankungen, Streit in Erbschaftsangelegenheiten führen leider immer wieder, sogar ziemlich häufig, dazu, dass Immobilien zur Zwangsversteigerung freigegeben werden. Oftmals liegen dabei die Preise beim Kauf ziemlich erheblich unterhalb dem Verkehrswert, der zuvor geschätzt wird. Der zweite Vorteil bei der Ersteigerung ist das Sparen der Notarkosten, die ansonsten beim Immobilienkauf anfallen. Auch die Maklerprovision fällt nicht an, da kein Makler eingeschaltet ist. Somit hat man einige starke, geldsparende Argumente für den Erwerb einer Immobilie durch eine Zwangsversteigerung. Allerdings gibt es auch deutliche Nachteile bei dieser Art des Immobilienerwerbs. Eine Zwangsversteigerung bedeutet immer: Gekauft wie gesehen. Es gibt keinerlei Garantie und keine Gewährleistung, man kann vom Kauf nicht zurücktreten wegen Mängeln. Meist hat man keine Chance die Immobilie vorher von innen gesehen zu haben, da der Bewohner niemanden ins Haus lassen muss.
Es gibt einige wichtige Fakten zu beachten, damit die Risiken so gering wie möglich gehalten werden können:

  • Informationen einholen über Belastungen im Grundbuch, eventuell vorhandene Sondernutzungsrechte oder lebenslange Wohnrechte, Grundstücksgröße aus der Flurkarte entnehmen etc.
  • Aus dem kostenlosen Wertgutachten des handelnden Amtsgerichts sind die Infos über den derzeitigen geschätzten Verkehrswert, vorhandene Anschlüsse und Informationen über den offensichtlichen Bauzustand zu ersehen (oftmals auch nur von außen bewertet worden)
  • Einen Baufachmann einschalten, um die vorhandenen Informationen mit dem Schätzwert abzugleichen
  • Sich das Gebäude und das Grundstück von außen anschauen und sich ein Bild von den Nachbarn sowie der Verkehrssituation und der Infrastruktur machen
  • Manchmal steht glücklicherweise auch etwas über klar ersichtliche Mängel im Gutachten, so dass man die notwendigen Renovierungs- und Sanierungskosten mit Hilfe eines Fachmanns einschätzen kann
  • In Ballungszentren und stark nachgefragten Immobiliengegenden sind die Preise bei den Versteigerungen meist deutlich höher
  • Beim Verwalter einer ETW kann man Auskünfte erhalten über monatliche Belastungen, Rücklagenbildung, Bewohner, Mieteinnahmen und eventuell notwendige Sanierungen

Wenn man an einer Versteigerung teilnehmen möchte, dann muss man die rechtlichen Voraussetzungen einer Zwangsversteigerungen kennen und einige Anforderungen erfüllen:

  • Vor der Auktion muss die Finanzierung stehen, damit man weiß, wie hoch man als Interessent mitgehen kann
  • Man sollte sich im Vorfeld ein Kaufpreislimit setzen und dieses auch unbedingt einhalten, ein psychologische Schwelle ist von Vorteil
  • Heißt es „zum Dritten – verkauft“, dann ist der Erwerb der Immobilie sofort rechtskräftig und damit bindend
  • Die Bietzeit beträgt mindestens dreißig Minuten
  • Der Interessent muss vor der Versteigerung seinen Personalausweis oder ein anderes amtliches Ausweispapier vorgezeigt haben
  • Ein Bevollmächtigter muss vom Interessenten eine Bietervollmacht in Händen halten, die zuvor öffentlich beglaubigt werden musste
  • Der Kaufpreis ist nach sechs bis acht Woche nach der Versteigerung zu zahlen
  • Vor Versteigerungsbeginn müssen alle Interessenten 10% des angegebenen Verkehrswertes beim Amtsgericht hinterlegen. Dies geschieht mittels Bankbürgschaft, Scheck der Bundesbank, per Überweisung im Voraus oder eines Verrechnungsschecks

Kommt es beim ersten Termin nicht zur Versteigerung, dann wird die untere Grenze beim Bieten verringert und der Preis kann deutlich niedriger beim Erwerb ausfallen. Bei der Zwangsversteigerung von Immobilien gibt es zwei unterschiedliche Verfahren. Das Erste tritt ein, wenn ein Immobilieneigentümer seine Schulden an die Gläubiger nicht mehr zahlen kann. Das zweite Verfahren kommt zum Tragen, wenn sich mehrere Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft uneins sind. Dann können Teilungsversteigerungen die Gemeinschaft auflösen. 25 bis 40 % unter dem geschätzten Verkehrswert kann eine Immobilie durchaus versteigert werden, dies ist aber nicht immer der Fall und Risiken bleiben auch bei billigen Versteigerungssummen immer vorhanden. Am Günstigsten kommt man normalerweise an Eigentumswohnungen.