Wohnungsräumung durch Vermieter – leicht gesagt

Der Weg der Wohnungsräumung durch den Vermieter kann ein langer und vor allem teurer werden.

Risiko der Kalten Räumung

Vermieter haben es nicht leicht. Insbesondere wenn der Mieter die Miete längere Zeit nicht zahlt, steht dem Vermieter meist ein dorniger Weg mit hohen Verlusten und Kosten bevor, bevor er seinen Mieter wieder los ist.

In derartigen Fällen bekommt es der Vermieter nämlich mit den Tücken des Gesetzes zu tun. Natürlich würde er den Mieter nur zu gerne einfach so vor die Türe setzen. Allerdings ist dies ohne ein Räumungsurteil nicht zulässig und wer sich auf das Risiko einer „kalten Räumung“ , also ohne Räumungsurteil einlässt, kann es nicht nur schnell mit dem Staatsanwalt zu tun bekommen, sondern muss auch mit Schadenersatzansprüchen rechnen. Das gilt sogar dann, wenn der Mieter nach Ausspruch der Kündigung fristlos verschwunden ist, Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 14.6.2010, Az. VIII ZR 45/09.

Wer muss alles wem gegenüber kündigen?

Vor dem Gang zum Amtsgericht zum Zwecke der Räumungsklage steht die Kündigung des Mietverhältnisses und der Ausspruch des Räumungsverlangens. Bereits hier können viele Fehler gemacht werden. Die Kündigung ist gegenüber allen Mietern auszusprechen, also auch gegenüber dem mitmietenden Ehepartner.

Alle Vertragspartner und auch die nicht im Mietvertrag aufgeführten Ehepartner sind zur Räumung aufzufordern, und zwar unter Fristsetzung. Leben in der Wohnung volljährige Kinder oder Untermieter, so müssen auch diese Personen aufgefordert werden, die Wohnung zu räumen.

Aber auch auf Vermieterseite ist Vorsicht geboten. Haben mehrere Personen eine Wohnung vermietet, so müssen diese alle die Kündigung und Räumungsverlangen unterschreiben oder eine entsprechende Vollmacht ausstellen. Ist auf Vermieterseite der Erbfall eingetreten, kann dies zu erheblichen praktischen Problemen führen, wenn es mehrere Erben gibt.

Räumungsurteil hilft nicht immer sofort

Haben die Mieter und die sonst zur Räumung aufgeforderten Personen „das Feld“ nicht zum angegebenen Zeitpunkt geräumt, so bleibt nichts anderes übrig, als Räumungsklage gegen diese zu erheben. Das kann erhebliche Zeit in Anspruch nehmen, insbesondere wenn die Räumungsklage einem oder gar mehreren der Mieter nicht zugestellt werden kann, weil sie unbekannt abgetaucht sind.

Weitere Verzögerungen können sich dadurch ergeben, dass das Gericht den Mietern auf deren Antrag oder von Amts wegen eine Frist zur Räumung einräumt, die ab Zustellung des Urteils zu laufen beginnt.

Hilfestellungen

Dieser dornige Weg kann mit hohen Mietverlusten und nicht unbeträchtlichen Gerichts-und Anwaltskosten verbunden sein, auf denen der Vermieter im Regelfall sitzen bleibt, weil bei den Mietern nichts zu holen ist. Dies wird von euphorischen Eigentumserwerbern meist nicht gesehen und kann sogar die Finanzierung zum Scheitern bringen. Bevor ohne großes Fachwissen darüber Schritte unternommen werden, sollten sich Vermieter mit den Möglichkeiten anwaltlicher Beratung im Bereich Immobilienrecht auseinandergesetzt haben.